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おおたかの森パチンコ出店問題17 街づくり委員会(速報)

2015年10月12日
約 1 分

遅くなって申し訳ございません。10月8日の街づくり委員会の議事メモ(速報)を作成いたしました。
※あくまで私が速記したものですので、正式な議事録は後日市が公表すると思いますので、そちらをご参照ください。写真はこれまでの経緯です。

隣地側のマンションの地権者が、今回の大規模開発で、大きな環境変化を強いられることが分かります。勇気をもって公での調停をされている事に敬意を表すと共に、街全体としてのビジョンや計画が非常に重要で、また、それを住民が十分に理解し守っていく事(時に提案しつくっていくこと)も重要だと再認識いたしました。

1.これまでの経緯

7月18日に、事業者による住民向け近隣説明会があり、近隣住民を含めた60名が参加している。その後、近隣住民(建物高さ×2の範囲に住む住人のみ意見書提出が行える)により5件の意見書が提出、事業者による見解を記した見解書が縦覧されている。うち4件は、事業者と合意書を取り交わすことができている。うち1件は合意に至らずに、本日の調停に至っている。

2.調停の趣旨説明

隣地の地権者で賃貸住宅マンションオーナー(議事メモ中、住民と記載)からの説明

建設予定地は、商業地域でパチンコ出店に問題はないということは理解しており、建設反対の主張はしていない。流山市が子育ての街を標榜してきたこともあり、近隣には家族向けマンションが多数建設されている。当マンションの住人にも、安全面・防犯に関して、周辺の住環境の保持は重要であるため、その観点で条件面での交渉をしてきたが、合意に至らない状況。

6月5日、大規模土地開発構想に添付された配置計画図は容器率を一杯使ったという平面図であった。とにかく大きい建物というだけで詳細なプランが想像できない。派手な電飾やダクトの向き(排気)によって、良質な住環境が悪化する。当方のマンションの経営は危機、死活問題である。

事業者との事前交渉を行ってきたが、下記の点で協議内容(回答)が二転三転している。
1)警備員の配置や防犯カメラの設置や、あまりにも隣接している当マンションへのプライバシー面の配慮に関する記載がない。約束できると言っていたことが合意書に盛り込まれていない。

2)車の出入り口(2way)当マンション側になっている(幅員8m道路で出入りがあるのは、安全面で心配がある)ので変更してほしいという要望に対して、事業者の説明では、大通りには中央分離帯があるので出入り口は設けられないと警察から指導を受けているという話であった。しかし警察に問い合わせてみたところ、そのような指導をしたことはないと食い違っていた。

3)プライバシー確保の観点から、駐車場の開口部を目隠しするなどの配慮をしてほしいという要望に対して、消防との協議で出来ないという回答だった。しかし消防に問い合わせたところ、そういった指導をすることはないと食い違っていた。

言った言わないの水掛け論をするつもりは無いが、これまでの協議の経緯から信用したくても信用できない所もあるため、前向きに交渉を進めたく、公の場で交渉を決断、調停に至った。

事業者からの説明

8月24日、9月4日、9月14日、計3回の協議を行ってきており、合意に至るために努力してきた。協議については、議事録をとって内容確認してきたつもりだが残念である<議事録については、調停員のみの配布で一般配布無し>。これだけの規模のパチンコ店をやるということで設計がスタートしておらず、現時点で約束できないことがある、ということをご理解いただきたい。草案が完成次第、その都度説明し、協議したいとお願いしてきた経緯となる。

3.要求項目毎の協議内容

以下に、要求内容ごとの協議内容を記す。

(要求項目1)(住人)マンションの生活環境維持に配慮してほしい(ダクト、エアコン、室外機の配置・向き等)

(回答)(事業者)(吸気は隣地側、排気は道路側で検討しているが)まだ決まっていない。構想段階での提示は難しいが、排気計画の草案が出来次第、協議を行いたい。

(要求項目2)(住人)マンションのプライバシー確保のため下記3点をお願いしたい。


① 建物外周は2m以上、駐車場スロープ上は7m以上、建物をセットバックしてほしい。
(回答)(事業者)約束する
② 駐車場スロープ部分の外壁には開口部を設けないでほしい。
(回答)(事業者)約束できない。
③ パチンコ店開業前まで、プライバシーが著しく確保できないと当方が感じた部分に関しては、目隠しを設置してほしい。(※事前協議では約束していたが、合意書からは抜けている、合意書に追加してほしい。)
(回答)(事業者)約束できない。

(質問)(調停員)「パチンコ出店前にプライバシーが著しく確保できないと当方が判断した場合は」という表現について違和感がある。プライバシーに関する判断基準が全て私にあるという、のは協定書になじまない。プライバシーはマンション間でも難しい話。どの程度なのか、事例を教えてほしい。マンションも高い建物。自分が高いものを建てて見下げているのに、見下げられるのは許せないというのは社会通念上通らない。商業地域には、敷地一杯建てることが許されるというのは、マンションを建設される際、当然周りにも高いマンションが建設されるということは分かっていたと思うし、住居者も商業地域ということは重要事項説明で分かって入居していると単純に思うのだが、戸建て住宅地のようにプライバシーを確保するというのは難しいと思う。
(回答)(住民)完成した後、中に入って確認、目隠ししてほしい箇所に対する要望は対応してくれると、(事業者から)口頭では回答を頂いている。高層マンションであれば見下げることもあるということだが、マンションは入居者で特定の人だが、駐車場は不特定多数。不特定多数の人に(部屋を)上から見られるのは、どうなのかなと思う(よくない印象を持たれると思う)。

(回答)(事業者)プライバシーの目隠しについて、開口率を検証したところ、西側の開口部に目隠しを設置するのは、難しいことが分かった。今回、国交省から認定を貰っている工法の仕様上、開口率の規定があり、一定量の開口部を設けることが必要である。道路面については景観に鑑み、50%程度塞いでも大丈夫とのことなので、マンション側に開口部を設けるのは難しい。また、一般論で申し上げると、駐車場ではバックで車を停める、その際、わざわざ境界まで行って外側を見る人がいるかという所もある。塞ぐのは難しいが、プライバシー確保は建物境界を2m、駐車場スロープからは7m離すことで実現する。建物同志は11m離れることになる。

(質問)(調停員)ルーバー上のもので隠すという方法は難しいのか。
(回答)(事業者)認定工法の仕様で難しい。埋める箇所は事前に決めておく、法令確認のプロセスが必要で、後で開口部を狭めるというのは難しい(そうしないと法令違反になる)。計画に関しては道路面を主体に景観を配慮して、閉ざすため、側面はあけるという方向で考えている。

(意見)(調停員)計画書にもグリーンチェーンに配慮するとあるが、ショッピングセンターを参考にして、壁面緑化なども検討してほしい。

(要求項目3)(住人)現在隣地側の角が車両出入り口として計画されているが、当マンションのエントランス、駐輪場の入り口が隣接している。自転車とバイクと駐車場から出てきた車が出合い頭の事故が起きるのではないかと危惧している。また、渋滞が起きた場合、当マンションの駐輪場、車両の出入り口が車によってふさがれると非常に不便になるため、車両出入り口を大通り側にしてほしい。隣地側は車道と歩道を分ける白線もない。パチンコ店が開業すると今以上に混雑することが予想される。

(回答)(事業者)南側の大通り側にすることはできない。隣地側に設置するにあたり、安全面への配慮から、ゲート設置を予定しているが約束は出来ない。

(質問)(調停員)設計が固まっていない中で、大通りはダメという結論だけ固まっているのはなぜか。
(回答)(事業者)営業的な判断で、裏の方が車の出入りが入り易いという判断をしている。
(質問)(調停員)大通りの方が出にくいのはなぜ?
(回答)(調停員)都市計画的に考えると、幹線道路はスムーズに車を流さなければならないので、そこに負荷をかけない様に、街区の裏にサービス道路を作って、そちらで出入りしてくれという話。それによって幹線道路がスムーズに車が流れる。そこで渋滞を起こしてしまうと広域的に問題が起きるという考え方でいけば、出来るだけ裏から入れてくれと一般的には言われる。
(質問)(事業者)大通りの方がいいという声も確かにある。が、調停員のご説明のように隣地側の方がよいということ声もある。当社の判断は隣地側という判断。

(要求項目4)(住人)電飾をマンション側に設置しないでほしい。
(陳情が可決しているため、市からの指導を期待する)

(回答)(事業者)まだ設計が出来ていないので約束できない。努力する。
(回答)(市)景観重点区域のため、電飾は付加。例として、看板の上にパトライトを設置するのがあるが、あれすらダメ。点滅ライトは設置出来ない。デジタルサイネージは免責制限があり、1平方メートルまでしか出来ない。

(要求項目5)(住人)車両出入り口、店舗出入り口には必ず警備員を配置して下さい。またコインパーキング化するのであれば、パチンコ店営業時間以外でも警備員の配置をお願いする。

(回答)(事業者)必ずやる(※コインパーキング化後の対応についての回答は曖昧)

(要求項目6)(住人)道路側、防犯カメラを設置してほしい。
(陳情が可決しているため、市からの指導を期待する)

(回答)(事業者)必ずやる、設置の具体的な場所については、設計が固まっていないので設置場所は未定。

(要求項目7)(住人)店内の音が漏れないようにしてほしい。
(陳情が可決している、市からの指導を期待する)

(回答)(事業者)極力、当然法令の範囲内でやる。
(質問)(審議員)音について、法令の範囲内というのは、扉が閉まっている状態ということだと思うが、パチンコ店の扉が開いた時に激しい音がきこえる経験がある。出入りが多く扉の閉会が頻繁だと近隣にとって厳しいのでは。風除室があるが、パチンコ店で見たことがない。二重性を持たせた方が良いのでは。

(回答)(事業者)風の問題もあるため、風除室は必ず設置する。扉から店舗が真っすぐだと厳しいが、クランクさせたりして音・風に気を配る。

(回答)(市)騒音は、公害防止条例の規定があるためそれ以内。商業地域については、8時~19時まで65dB。6時~9時、19~22時60dB。22時~翌朝6時 50dB。※ピーク時の制限ではないかどうか、確認する必要がある。

(要求項目8)(住人)道路面の緑地や目隠しを配置し、店内が見えないようにしてほしい
これまでの協議では、南側に、公衆トイレやカフェなどを設置するという説明があった。
(陳情が可決しているため、今後は市からの指導を期待する)

(回答)(事業者)目隠しフィルムを張る予定だが、どのようなフィルムを張るかは未定。法令の則った形で実施する。

(要求項目9)(住人)以上のことを、営業開始後も持続してほしいし、合意書の中に明記をお願いしたい。

(回答)(事業者)隣地なので、長いお付き合いになるので、仲良くやっていきたい。

4.その他QA

スケジュールについて

(質問)(調停員)草案が出来次第共有するとあるが、どの位を予定しているのか。全体のスケジュールが見えないので、教えてほしい。
(回答)11月上旬に吸排気計画を固め、説明できるようにしたい。
(回答)(市)この後、開発条例に基づいたプロセスに移る。1か月間の間に、大規模事業計画の届け出を出す必要がある。かなり具体的な図面、アウトライン上の具体的な配置・平面が必要。それが曖昧だと、正式な事前協議の時に後戻りになる。
(回答)(事業者)平面⇒断面⇒吸排気(設備設計)の順で設計する。

駐車場の経営方法、法令確認プロセス等について

(質問)(調停員)今回の駐車場について、自己の店舗用の駐車場なのか、路外駐車場(不特定多数に貸し出す駐車場)なのか、定義が分からない。月極なのか、事故の店舗用なのか、時間貸しなのかで適用条例が変わるため教えてほしい。駐車場の種類によって適用法が違うため、法をクリアしないと、設計図をつくれない等があるのではないか(開口部がどうなのか、排気がどうなのか等は、固まるまで約束できること、できないことがあるのではないか)また、自己で経営するのか、委託経営するのか、教えてほしい。経営形態によって問題発生のリスクなども異なるので、パチンコ経営のノウハウも豊富だと思うので住民に丁寧に説明してほしい。

(回答)(事業者)経営形態については、まだオーナーが決められていない。
元来商業地域なので、敷地いっぱいに建ててよいものを、隣地マンションのプライバシーを確保するために、遊技場を建設するうえで、どれだけミニマムで隣地境界から離せるかという線で設計を進めている。外形が固まれば(何メートル離す等)細かいところを決めることが出来る。認定工法で1階が店舗で上が駐車場ということだけ決まっている。地下は無くなった。

(質問)(調停員)駐車場の営業時間や、経営状況については、いつわかるのか。
(回答)(事業者)過去のケースを見ると、お客の入りによる。お客さんがいっぱい入るなら、時間貸しにしたい。
(質問)(調停員)建物作った後に決めるのか。それではどのような仕様になるか決まらないのでは。
(回答)(市)路外駐車場の基準自体は出入り口の動きで動きが決まる。左折員左折アウトが基本で、そこを念頭に計画しておくと、後々路外駐車場にしても問題ない。
(意見)(調停員)例えば、最初は自分で駐車場をやるが、経営上、後で他の会社に委託などする場合なども考えられる。事前に決まらないという可能性があるようなので、どうするか考えないといけない。

協定書について

(質問)(調停員)合意書ではなくて、協定書という形になるが、構わないか。
(回答)(地権者)協定書でOK
(回答)(事業者)構わない。どちらの方が、より効力があるか、というと、合意書はあくまで私文書であり、協定書は項目を調停員の方の前で(公で)結ぶものなので、より効力があるという認識。

営業時間、意匠について

(質問)(調停員)営業時間を教えてほしい。
(回答)(事業者)10時から23時まで。

(意見)(調停員)私は、全くの素人でパチンコもやらないが、歓楽街では派手なデザインで良いかもしれないが、住宅地においては、派手なデザインを抑える配慮が必要だと感じる。福岡の中心部で天神(かなりにぎやかな街)に、全然パチンコ屋には見えない品の良い意匠である。既にご検討されていると思うが、商業地であると同時に、住宅地、生活の場でもある。素人の思い付きで申し訳ないが、(福岡の例なども参考にして)デザインは控えめの方が良い。

出店予告看板について

(質問)(調停員)建築現場を見させていただいたが、看板がパチンコ店出店の文言「パチンコ店出店を違法に妨害した場合、法律によって罰せられます」が気になる。市民は、あまりいい印象を受けない、近隣と一緒にやっていきたいという表現に変更にしていただければと思うが、標準仕様か。
(回答)(事業者)経緯を説明する。出店を妨害するために、意図的に施設をつくる経緯がある、弁護士、行政書士等に相談して実施している。市からも指導され、もう少し柔らかい文章にするように検討している。
(質問)(調停員)文言が必要なのか?
(回答)(事業者)再度、弁護士、行政書士に相談してみる。
(意見)(調停員)一般市民には違和感がある。メリットもあるだろうが、デメリットもある文章。

5.今後の進め方について

(委員長)それぞれの本音の部分を調停員として聞かせていただき、10月中に第2回を開催する。

 

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